在購屋或資金周轉時，「房屋貸款」常是重要的資金來源。不過，不同的申貸人，貸款條件卻天差地遠，尤其在貸款成數與利率這兩個關鍵指標上，會有明顯差異。到底有哪些因素會影響房貸成數與利率呢？本文將從申請人條件、房屋狀況、貸款用途與貸款機構等面向做出完整解析。
一、什麼是房貸成數與利率？
- 貸款成數：指銀行願意借出的金額佔房屋鑑價的比例。例如：房價1,000萬，貸款成數為80%，代表可貸800萬。
- 貸款利率：即借款人需支付的年利息比率，影響每月還款金額與總利息成本。
二、影響貸款成數的因素
1. 借款人條件
- 信用評分與聯徵紀錄：信用良好，銀行較願意提供高成數。
- 收入來源與穩定性：薪資穩定、工作年資長，成數與條件較佳。
- 負債比：目前已承擔的貸款與收入比值太高，會降低可貸金額。
- 是否為首購族：部分銀行對首購族有優惠成數，最高可達85%甚至90%。
2. 房屋條件
- 房屋年限：屋齡越高，銀行估價保守，成數較低。屋齡超過30年可能只核貸5成。
- 建築類型與用途：住宅優於商用或工業用房，公寓或無電梯老樓成數會降低。
- 房屋座落地段：精華地段與交通便利區域，房價保值性高，成數相對較高。
- 權狀完整性：產權清晰、無共有、持分問題，有助提升成數。
3. 貸款用途
- 購屋自住：銀行視為風險較低的用途，成數通常較高。
- 投資出租或轉貸：風險較高，銀行可能降低成數。
- 二胎或三胎貸款：原本已有貸款，再追加資金，成數會大幅下降，通常在5成以內。
三、影響貸款利率的因素
1. 信用條件與風險評估
- 聯徵分數：分數越高，代表風險越低，可爭取較低利率。
- 是否有逾期紀錄：過去信用有瑕疵者，利率會被調高。
- 收入證明與還款能力：提供足夠財力證明、資產或保證人，可獲較優惠利率。
2. 貸款成數
- 成數越高，風險越高：銀行會調高利率以對應風險。
- 低成數貸款：銀行風險較低，利率也會更優惠。
3. 利率計價方式
- 固定利率 vs 浮動利率：固定利率保障前期穩定，但總體利率可能略高；浮動利率則跟隨市場利率變動，未來可能升降。
- 參考指標利率（如：定儲利率、指標利率）：市場利率環境會直接影響房貸利率走向。
4. 銀行政策與市場競爭
- 各銀行針對特定族群（如軍公教、新婚、首購族）推出優惠利率。
- 市場競爭激烈時，銀行會推出限時低利促銷。
四、如何提高核貸成數與爭取較低利率？
- 保持良好信用紀錄：避免信用卡遲繳、貸款逾期。
- 降低負債比：清償部分債務，減輕銀行評估壓力。
- 提供完整財力證明：如存款、資產、不動產清單。
- 比較不同銀行方案：可委託代辦公司或自行洽詢多家銀行。
- 選擇評價佳地段物件：地段、屋況會直接影響鑑價與成數。
- 與銀行保持良好往來紀錄：有往來戶可提高信任感與談判空間。
五、民間貸款與銀行貸款的差異
若銀行貸款無法核准高成數，部分民眾會考慮民間貸款或融資貸款：
| 項目 | 銀行貸款 | 民間融資貸款 |
|---|---|---|
| 成數 | 最高8~9成（視條件） | 可達9成甚至以上（但風險高） |
| 利率 | 1.6%～3%不等 | 1%起～10%以上（依風險） |
| 審核時間 | 約3～14天 | 最快1天內撥款 |
| 審查條件 | 嚴格、需財力佐證 | 彈性大、可談條件 |
提醒：若選擇民間融資，務必挑選合法立案、口碑良好的業者，簽訂清楚合約，保障自身權益。
結語：了解條件，爭取最佳貸款方案
房屋貸款成數與利率並非一成不變，而是受到多項因素影響。建議民眾在申貸前，應檢視自身信用、財務狀況與物件條件，並多方比較、蒐集資訊，必要時可諮詢專業貸款顧問或合格業者，為自己爭取最理想的貸款條件與利率。
