土地地目有哪幾種？使用分區是什麼？完整解析與差異說明
在台灣買賣土地、興建房屋或規劃投資前，了解土地地目與使用分區非常重要。它們直接影響土地的用途、建築限制、可否申請貸款以及投資價值。本文將一次整理土地地目分類、使用分區的定義與差異，幫助你快速掌握重點。
一、土地地目是什麼？
土地地目是地政機關依照土地實際用途所做的登記分類，主要記載於土地登記簿上。地目可以反映土地目前的使用狀態，例如是農地、建地或其他特殊用途地。
常見土地地目分類
- 建地類
- 住宅用地：興建住宅大樓、透天厝等。
- 商業用地：興建商場、商辦、店面等。
- 工業用地：興建工廠、倉儲等。
- 農業類
- 田：種植水稻。
- 旱地：種植蔬果、其他作物。
- 果園：種植果樹。
- 牧場：飼養牲畜。
- 交通類
- 道路、鐵路用地、機場用地等。
- 公共設施類
- 學校用地、醫療用地、宗教用地、綠地、公園等。
- 特殊用途類
- 河川地、墳墓用地、國防用地等。
小提醒：地目只是現況用途登記，並不等於可以自由變更用途，必須依照使用分區及都市計畫法規來規劃。
二、使用分區是什麼？
使用分區是依據《都市計畫法》與《區域計畫法》將土地依功能劃分的規劃制度，目的在於引導土地合理使用與發展。使用分區會決定土地的建蔽率、容積率及可從事的建築用途。
都市土地的常見使用分區
- 住宅區（第一、二、三種住宅區等）
- 商業區（特定商業區、一般商業區等）
- 工業區（甲種、乙種、丙種工業區）
- 行政區（政府機關使用）
- 公共設施保留地（公園、學校等）
非都市土地的主要使用分區
- 特定農業區
- 一般農業區
- 鄉村區
- 森林區
- 山坡地保育區
- 河川區
- 風景特定區
三、地目與使用分區的差異
| 項目 | 地目 | 使用分區 |
|---|---|---|
| 定義 | 土地登記簿上記載的實際用途 | 依都市計畫或區域計畫規劃的土地用途 |
| 依據 | 土地法 | 都市計畫法、區域計畫法 |
| 影響 | 表示現況用途 | 限制可建築的型態與密度 |
| 變更難易度 | 可申請變更（需審核） | 變更較困難，涉及都市計畫變更 |
四、為什麼要同時看地目與使用分區？
在買賣土地或規劃開發時，必須同時檢視地目與使用分區，因為：
- 即使地目是建地，如果使用分區在保護區或公共設施保留地，可能無法建築。
- 地目是農地，但若位於非都市計畫的農業區，可能只能從事農業活動，不能蓋住宅。
- 銀行核貸時會依據地目與使用分區評估風險與貸款成數。
五、結論
土地地目與使用分區是兩個不同但相關的概念，前者反映目前登記用途，後者決定法律上可使用的範圍。在購地前務必向地政事務所或都市計畫主管機關確認，避免因用途限制而影響投資與開發計畫。
