在處理不動產買賣、設定抵押或申請貸款時，「未保存登記」常被提及，但多數人對此仍感到陌生。究竟什麼是未保存登記？擁有未保存登記的建物可以辦理貸款嗎？本文將為您完整解說，協助您掌握相關知識，做出最有利的財務決策
什麼是「未保存登記」？
在台灣，建築物完成後，依法應進行「建物所有權第一次登記」，這個動作稱為「保存登記」。若建物尚未辦理此登記，便稱為「未保存登記」。
保存登記的功能包括：
- 建物所有權正式確立
- 可於地政機關查詢資訊
- 具法律效力，可進行買賣、贈與、抵押設定等行為
而未保存登記建物雖然實際存在，卻在法律層面上「不被承認」其所有權。因此，所有相關的法律行為都會受限。
常見的未保存登記建築類型
- 增建或違建未報備建築
- 未依照程序辦理保存登記的合法建物
- 老屋或祖產未完成建屋登記手續
- 工寮、農舍、鐵皮屋等非正式建物
未保存登記建物可以貸款嗎？
一般來說，未保存登記的建物難以作為貸款擔保品，原因如下：
貸款限制
- 銀行端審核嚴格
銀行辦理抵押貸款時，需要建物具有正式的登記資訊，才能評估擔保價值。 - 無法設定抵押權
未保存登記的建物無法進行不動產抵押登記，因此不能作為正式擔保品。 - 價值評估困難
無登記資料者，估價師也難以出具正式估價報告。
可行的替代方式
雖然建物本身無法作為貸款擔保，但仍有幾種處理方式可供參考：
1. 土地擔保貸款
若建物所在土地為自有，且土地已登記在案，仍可以土地作為擔保辦理貸款。土地價值相對穩定，是主要貸款評估依據之一。
2. 先辦理建物保存登記
只要建物是合法興建，屋主可主動向地政機關申請建物測量與保存登記，完成後即可提升建物的抵押價值與法律保障。
3. 尋求民間融資公司協助
部分民間貸款機構或融資平台，針對有特殊狀況的未保存建物，也可能提供評估及融資方式，如依整體擔保品狀況調整貸款額度與利率。
如何申請建物保存登記？
申請流程簡介：
- 向地政事務所申請建物測量
- 準備合法建照、使用執照、建築圖說等資料
- 申請保存登記，取得建物所有權狀
- 登記完成後，即可作為正式擔保品辦理貸款
⚠ 若為違建、未經建照增建或舊屋，須視個案而定是否具備保存登記資格。
📣 結語：未保存≠無價值，處理得當可提升財務靈活性
雖然未保存登記建物不具法律保障，難以作為貸款擔保品，但只要配合專業流程進行補登記，或透過土地擔保、民間貸款等方式，仍有資金活用的空間。
若您有此類不動產，建議找專業貸款顧問協助評估，擬定最佳貸款方案！
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